Vous souhaitez louer votre bien mais vous hésitez entre une location meublée ou vide ? Nos experts Opéra vous aiguille point par point : quels sont les avantages, la fiscalité et les démarches à effectuer pour une location meublée réussie.
POUR COMMENCER
Une location meublée est la mise à disposition d’un local d’habitation incluant les meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Le locataire qui choisit ce logement comme résidence principale pourra donc emménager directement.
Les revenus issus de la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les avantages à louer en meublé sont nombreux et la demande accrue.
En 2019, ce marché spécifique a connu une hausse de 5,2 % en un an. La flexibilité avec plusieurs types de contrats de location fait le bonheur des propriétaires-bailleurs. Le loyer est en moyenne 50 € plus élevé que pour une location nue.
Aussi, la période de vacance locative touche peu les logements meublés. Il est de seulement 46 jours pour une location meublée contre 69 jours pour une location vide. Pour un propriétaire, il s’agit donc d’une excellente façon de sécuriser son investissement locatif.
Ceci explique pourquoi l’offre pour ce type de logements augmente en France, notamment dans les grandes villes.
LE CONTRAT DE LOCATION OU BAIL
Lors de la signature d’un bail, vous devez vous assurer de respecter les règles en vigueur pour un logement meublé. Trois types de contrats s’offrent à vous :
- Le contrat classique est conclu pour une durée d’un an et renouvelable par tacite reconduction.
- Un bail étudiant de neuf mois non renouvelable. Si l’étudiant souhaite rester, il devra signer un nouveau contrat de location.
- Le bail mobilité d’une durée d’un à dix mois pour les personnes qui recherchent un logement temporaire dans une nouvelle ville.
Grâce à ces différentes possibilités, vous pouvez cibler un type de locataires en particulier. À tout moment, vous pouvez vous adresser à une certaine catégorie de particuliers en fonction du bail que vous souhaitez signer.
QUEL DEPOT DE GARANTIE EN LOCATION MEUBLEE ?
Pour une location meublée, la caution correspond à deux mois de loyer hors charges. Cette somme est à verser dès l’entrée dans les lieux, en même temps que le premier mois de loyer. Le montant exact doit être précisé dans le bail de location.
Pour un bail mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie. Pour vous prémunir contre les impayés de loyer et les dégradations dans le logement, vous pouvez souscrire une assurance garantie des loyers impayés.
LES DEMARCHES ADMINISTRATIVES PREALABLES
Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel, vous devez vous immatriculer auprès d’un centre de formalités des entreprises.
Pour les loueurs non professionnels
L’activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d’un centre de formalités des entreprises. Il s’agit du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous mettez en location. Dans le cas de plusieurs locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est celui où est située la location qui génère les revenus les plus élevés.
L’inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (numéro Cerfa 11921) disponible sur le site de la Direction générale des entreprises.
Cette démarche vous permettra :
- D’obtenir un numéro SIRET
- De faire connaître l’existence de cette activité
- D’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi
Pour les loueurs professionnels
Selon que l’activité professionnelle de location de logements meublés s’accompagne ou non de prestations de service, les centres de formalités des entreprises (CFE) compétents ne sont pas les mêmes :
- Si l’activité de location de logements meublés n’est pas assortie de la fourniture de services, l’inscription doit se faire auprès des CFE des Urssaf
- Si l’activité de location de logements meublés est assortie de la fourniture de services (prestations de service d’hôtellerie ou résidence de services, le petit déjeuner, repas, renouvellement du linge mis à disposition), l’inscription doit se faire auprès des CFE des chambres de commerce et d’industrie.
Votre inscription vous permettra d’obtenir un numéro SIRET et de porter à la connaissance de l’administration fiscale l’existence de cette activité ainsi que le régime fiscal que vous avez choisi.
Le SIE compétent est celui qui gère le lieu de situation géographique du bien meublé.
Si vous louez en meublé plusieurs logements, le SIE compétent est, soit celui de votre résidence principale, soit celui de votre logement meublé produisant les revenus les plus importants.
Si vous exercez une autre activité commerciale imposable, vos déclarations de résultats sont gérées par le SIE compétent pour cette autre activité.
LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL OU LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP) ?
Un loueur en meublé personne physique (sans interposition d’une société) est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
- Les recettes annuelles issues de cette activité excèdent 23 000 € TTC sur une année civile pour l’ensemble des membres du foyer fiscal.
- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.
Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
LMP OU LMNP : INCIDENCE A L’IMPOT SUR LE REVENU
Le principal avantage fiscal, aussi bien en LMP qu’en LMNP, est de pouvoir amortir dans le temps le bien immobilier et les meubles. Concrètement cela permet de déduire une charge supplémentaire par rapport à une location nue. Par exemple, pour un bien d’environ 750 000 €, générant 22 500 € d’amortissements par an.
La base imposable (déterminée ici dans le cadre d’une déclaration au régime réel), et donc l’impôt à payer, est considérablement plus faible en location meublée du fait des amortissements.
En cas de bénéfice (base imposable positive), le LMP ou LMNP se traite de la même manière.
La différence entre professionnel et non professionnel se révèle en cas de déficit. En effet, en LMP le déficit généré est déductible du revenu imposable sans limitation. En LMNP, le déficit généré n’est pas imputable. Le résultat imposable est alors déclaré à 0 € et le déficit constaté est reportable pendant 10 ans. Il trouvera à s’imputer en cas de bénéfices ultérieurs.
A noter qu’en LMNP les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Ils sont déduits jusqu’à atteindre un résultat fiscal à 0 €. Et s’ils en restent, ils sont stockés pour être utilisés ultérieurement. Contrairement au déficit qui doit être utilisé au cours des 10 prochaines années, les amortissements sont stockés sans limitation de temps.
DECLARATION AU MICRO BIC :
Dans ce cas, le contribuable voit ses démarches se simplifier car il déclare uniquement le loyer TTC perçu. Un abattement forfaitaire de 50% (ou plus en fonction de la nature de la location) est alors appliqué. Le montant obtenu correspond au résultat imposable.
Cette méthode de déclaration est généralement moins performante qu’une déclaration au réel (en déduisant les charges réelles + les amortissements). Un calcul comparatif entre les deux solutions permettra de valider la pertinence de l’une ou l’autre solution.
LMP OU LMNP : INCIDENCE POUR LE REGIME SOCIAL
En LMNP, en cas de bénéfice, en plus de l’impôt sur le revenu il est appliqué une taxation de 17,2 % qui correspond aux prélèvements sociaux. A noter que sur ces 17,2 % il y a 6,80 % qui sont déductibles l’année suivante.
En LMP c’est différent, et plus cher ! En effet, le contribuable devient assujetti aux cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants (SSI). Pour simplifier, considérons que le taux de cotisation est de 40 % du bénéfice. En cas de résultat nul ou de déficit, une cotisation minimale est à verser (1 145 € pour 2021).
A noter que les cotisations sont déductibles (hors CSG de 2,90 %) du résultat l’année suivante.
A noter également que les cotisations génèrent des droits à la retraite (sauf si vous êtes déjà retraité) et pour la prévoyance.
Cas des locations saisonnières : lorsqu’elles sont effectuées en direct (sans agence immobilière intermédiaire) les locations saisonnières sont considérées LMP (uniquement au regard du régime social) dès lors que les loyers sont supérieurs à 23 000 €. La comparaison avec les autres revenus professionnels n’est plus prise en compte.
LMP OU LMNP : INCIDENCE A L’IMPOT SUR LA FORTUNE IMMOBILIERE
Au regard de l’IFI, être considéré comme LMP est plus difficile. En effet la comparaison avec les autres revenus se fait sur la base des revenus nets et non le loyer TTC. Ainsi, pour être LMP il faut cumulativement percevoir au moins 23 000 € de loyers TTC, et que le résultat net de l’exploitation soit supérieur aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Lorsque le statut LMP se vérifie, le contribuable voit l’ensemble de son patrimoine LMP être exonéré d’IFI. En cas de statut LMNP, les biens sont à intégrer dans la base imposable, au même titre qu’un autre bien immobilier.
LMP OU LMNP : INCIDENCE A LA REVENTE
Les critères pour être LMP ou LMNP sont ici identiques à ceux définis en introduction.
Être LMNP implique de soumettre la plus-value au régime des plus-values des particuliers. Cela conduit à une exonération d’impôt au bout de 22 ans de détention, et une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
En LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui trouve à s’appliquer. Dans la majorité, les deux conditions suivantes sont remplies et permettent une exonération totale de la plus-value.
Il faut que la moyenne des loyers sur les 2 dernières années représente moins de 90 000 € HT. Il faut également que l’activité soit exercée depuis plus de 5 ans (de manière consécutive ou non).
Il restera toutefois des prélèvements sociaux à payer sur ce que l’on appelle la plus-value court terme.
Si les conditions ne sont pas remplies, la plus-value professionnelle est scindée en 2 :
- Plus-value court terme : il s’agit du total des amortissements déduits fiscalement si le bien est détenu depuis plus de 2 ans. Ce total est intégré au résultat de l’année et est donc imposable in fine en BIC au barème de l’IR + cotisation sociale de la sécurité sociale des indépendants (SSI).
- Plus-value long terme : Il s’agit du solde de la plus-value totale, soit le prix de vente diminué du prix d’achat et du total des amortissements pratiqués. Le résultat obtenu est fiscalisé au prélèvement forfaitaire unique (30 %).
Si le bien est détenu depuis moins de 2 ans, la plus-value est intégralement considérée comme court terme. Elle est donc intégrée au résultat et soumise à l’impôt sur le revenu + cotisations sociales.
CAS D’EXONERATION : LA LOCATION D'UNE PARTIE DE VOTRE HABITATION PRINCIPALE
Situation 1 : Pièces ne constituant pas la résidence principale du locataire
Si vous mettez de façon habituelle à disposition une ou plusieurs pièces de votre habitation principale et que cette ou ces pièces ne constituent pas la résidence principale du locataire, vous êtes exonérés de l’impôt sur le revenu du produit de ces locations lorsque celui-ci n’excède pas 760 € TTC par an.
Les locaux mis à la disposition peuvent être indifféremment offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Les recettes à prendre en considération doivent s’entendre du total des sommes reçues par le loueur en contrepartie de la location et des prestations particulières qui pourraient être éventuellement fournies (petit déjeuner, téléphone…). Elles s’entendent toutes taxes comprises (TTC). En cas de dépassement du plafond de 760 €, vous êtes imposable sur la totalité des recettes tirées de la location
Situation 2 : Pièces constituant la résidence principale du locataire
Vos locations meublées sont exonérées si vous remplissez les trois conditions suivantes :
- Les pièces données en location doivent faire partie de votre résidence principale
- Les pièces louées doivent constituer pour le locataire en meublé sa résidence principale, (ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier).
- Le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables. L’appréciation du caractère raisonnable du prix s’effectue au moyen de deux plafonds selon les régions qui sont publiés par l’administration et réévalués chaque année. Ces montants s’apprécient par an et par mètre carré (hors charges).
COTISATION FONCIERE DES ENTREPRISES (CFE)
Les loueurs en meublé sont imposables à la CFE. Cependant, les personnes qui louent en meublé de façon exceptionnelle une partie de leur résidence personnelle (habitation principale ou secondaire) sont exonérées de CFE. Ne sont notamment pas considérées comme exceptionnelles, les locations renouvelées chaque année.
Il en est de même pour les personnes qui louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale régulièrement. Elles sont exonérées lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Sont également exonérées de CFE, sauf si les collectivités territoriales ou leurs établissements publics de coopération intercommunale décident par délibération, pour la part qui leur revient, de rétablir la CFE sur ces locaux, les personnes qui donnent en location meublée tout ou une partie de leur habitation personnelle, notamment à titre de « meublé de tourisme ».
Enfin, à compter du 1er janvier 2019, une exonération de CFE est accordée quelle que soit l’activité exercée, aux redevables dont la base d’imposition répond à la définition de base minimum (article 1647 D du CGI) et dont le montant du chiffre d’affaires ou de recettes, au cours de la période de référence, est inférieur ou égal à 5 000 €.
Quel que soit le régime d’imposition des revenus issus de votre activité de location meublée, vous devez, la première année de location du local, souscrire une déclaration n° 1447 C-SD (déclaration initiale de CFE), au plus tard le 31 décembre, auprès du service des impôts des entreprises du lieu de situation du bien. Une déclaration n° 1447 M-SD doit ensuite être souscrite au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, uniquement en cas de modification de la surface des locaux, de demande d’exonération ou de modification d’un élément de la précédente déclaration, survenue au cours de la période de référence.
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