Les Jeux Olympiques de 2024 en France représentent pour beaucoup de foyers une opportunité de louer leur maison ou leur appartement sur une plateforme dédiée. C’est le cas sur la région Parisienne notamment, où pas moins de 130 000 propriétaires envisagent de proposer leur logement en location sur Airbnb sur cette période (étude IFOP). D’autant que la forte demande due aux nombreux touristes qui afflueront devrait permettre de louer assez facilement.
Mais attention, bien que le système paraisse simple, certaines règles doivent être respectées. A plus forte raison que cette augmentation des annonces risque également de faire augmenter le nombre de contrôles. Alors pour ne pas être « hors-la-loi », voici les étapes essentielles à suivre pour louer votre bien en toute tranquillité.
LOUER SA RESIDENCE PRINCIPALE
La résidence principale est le lieu d’habitation permanent (au moins pendant 8 mois). Vous avez la possibilité de la louer sur une plateforme telle que Airbnb. Pour cela, voici les règles à respecter :
- Déclaration en ligne sur le site de la Mairie de votre commune et obtention d’un numéro d’enregistrement. Ce numéro est obligatoire pour déposer votre annonce sur les sites dédiés et la procédure est gratuite. Cette règle ne s’applique pas dans toutes les villes de France, mais dans la plupart, et notamment dans celles qui accueilleront les JO 2024. La liste complète est disponible sur le site de Airbnb.
- Autorisation pour un locataire de sous-louer s’il y a une autorisation écrite du bailleur (sauf locataire de logements sociaux).
- Interdiction de louer plus de 120 nuitées dans l’année, et 90 jours maximum à la même personne.
En cas de non respect de ces règles, le contrevenant s’expose à une amende de 450€.
LOUER SA RESIDENCE SECONDAIRE
La résidence secondaire est un logement occupé moins de 8 mois pas an. Dans le cas où vous souhaiteriez louer votre bien secondaire, là encore il faudra veiller à respecter certaines obligations légales :
- Déclaration en ligne sur le site de la Mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement (dans les mêmes conditions que la location d’une résidence principale). Dans les villes de plus de 200 000 habitants, celles qui ont choisit de se conformer à cette même règle (ex : Aix en Provence) et les villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue, une simple déclaration sur le site de la commune n’est pas suffisante, il faut un agrément de la mairie.
- Autorisation de changement d’usage au service de l’urbanisme de la Mairie pour un passage en activité commerciale : la location meublée
Cas de marseille, nantes, nice, lille, lyon hypercentre - 60m²
Pour ces villes, la location meublée est possible s’il s’agit d’un premier bien en location meublée détenu par des personnes physiques. D’autres villes comme comme Lyon et Lille plafonnent à une superficie ou un nombre de pièces, en fonction des quartiers. Les autorisations de changement d’usage peuvent être temporaires : 6 ans pour Lille et Nice et renouvelables annuellement par exemple pour Nice.
Cas de Paris et bordeaux
La location meublée de courte durée pour un bien détenu en résidence secondaire n’est autorisée qu’avec compensation : il faut qu’un bien initialement à vocation commerciale (surface équivalente, quartier équivalent…) soit transformé en local d’habitation.
A NOTER
- Taxe de séjour
Dans tous les cas de figures, que ce soit pour votre résidence principale ou secondaire, vous devez, pour toute nuitée faire payer une taxe de séjour à votre locataire (les modalités de calcul sont fonction de la ville où se situe le bien loué)
- Cas d’un bien en copropriété
S’agissant d’un appartement en copropriété, il faut que la copropriété permette la location meublée ou du moins ne l’interdise pas
- Déclaration des loyers à l’administration fiscale en micro BIC
Ce type de déclaration vous permet de bénéficier de l’abattement de 50%. Attention, aucune déduction de frais ou charges des loyers n’est possible dans ces conditions
- Déclaration des loyers à l’administration fiscale au réel
La déclaration au réel vous permet de déduire tous les frais et de pratiquer l’amortissement. Pour adopter le meilleur régime fiscal (micro BIC ou réel), votre conseiller OPERA est à votre disposition. Il existe (encore) une exonération attachée à la location (ou sous-location) meublée d’une partie de votre résidence principale, à titre de résidence principale ou temporaire du locataire moyennant un loyer raisonnable (limite fixée à 199 €/m2/an en Île-de-France et à 147 €/m2/an dans les autres régions en 2023). La première devait disparaître le 31 décembre 2023, la seconde le 15 juillet 2024.
- Cotisations sociales
Il y a des cotisations sociales sur les locations de courte durée si les revenus sont supérieurs à 23 000€.
- Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est exigible pour les exploitants de location meublée.
N.B. Le sujet est en cours de discussion dans le cadre du Projet de Loi Finances 24 et beaucoup d’infos circulent à ce sujet. Il faudra attendre la fin des débats pour avoir une réponse définitive, mais il est possible que la loi n’impacte finalement pas le loueur classique mais seulement les meublés de tourisme classés.