En achetant un logement pour le louer, vous vous constituez un patrimoine et vous pourrez percevoir des revenus. Entre le prix du bien, le secteur et l’impact de la fiscalité, quelle option vous garantit la meilleure rentabilité immobilière ?
Conseils pratiques et avis éclairés de nos experts Opéra.
I INVESTISSEMENT IMMOBILIER NEUF : OPTER POUR UN BIEN SORTANT DE TERRE
Les avantages de l’investissement immobilier neuf
Les nouvelles habitations sont généralement plus confortables et répondent davantage aux normes modernes de vie actuelles avec des équipements optimisés (parking, terrasse, ascenseur, PMR) et des choix d’aménagement pratiques comme la distribution des pièces, la personnalisation des options (prises, sols, placards). Les logements neufs doivent aussi respecter certaines normes en vigueur, comme la Réglementation thermique 2020 qui cible le zéro gaspillage énergétique. Ils améliorent le confort de vie des occupants grâce à une isolation thermique et phonique renforcée et consomment 3 à 5 fois moins que des logements anciens. Ainsi, vous bénéficiez d’une meilleure isolation par exemple et pourrez réduire considérablement vos factures de chauffage, d’électricité. Un autre avantage de ces constructions, c’est qu’elles ne nécessitent pas de travaux dans les 10 première années. Le cas échéant, ceux-ci sont couverts par la garantie décennale.
D’un point de vue de la fiscalité, de nombreux avantages se présentent aux acquéreurs de programme neuf. Tout d’abord, les frais de notaires sont réduits par rapport à l’ancien, ils sont de l’ordre de 2 % à 4 % du prix d’achat du logement neuf. Vous bénéficiez également d’une exonération partielle de taxe foncière pendant 2 ans. La loi Pinel est un excellent moyen pour investir dans l’immobilier neuf. Elle prévoit une réduction d’impôt selon le type d’engagement locatif que vous prévoyez. Cela peut aller jusqu’à 21 % du montant de l’investissement : 12 % pour une mise en location pendant 6 ans ; 18 % pour 9 ans et jusqu’à 21 % pour une mise en location pendant 12 ans. De plus, la loi Pinel neuf vous permet de louer à un ascendant ou à un descendant.
Avec le neuf, vous avez aussi la possibilité d’échelonner vos paiements : vous pourrez régler 5 % du prix total du logement lors de la réservation, 30 % à l’achèvement des fondations, 35 % une fois le gros œuvre terminé, 25 % à la fin des travaux et 5 % lors de la remise des clés.
Lors de votre acquisition, vous bénéficiez également de certaines protections : la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement. Si le programme immobilier est abandonné avant le début du chantier, l’intégralité des sommes que vous avez versées vous sont remboursées. Si le programme s’arrête après le commencement de la construction, l’assureur du promoteur immobilier prend en charge la fin des travaux.
Les logements neufs sont vendus sous le régime de la TVA, incluse dans le prix. Elle s’élève à 20 % du prix de vente, voire à 5,5 % dans certains quartiers prioritaires en fonction de la politique de la ville.
Les inconvénients du neuf
L’immobilier neuf affiche des prix qui peuvent être de 15 % à 25 % plus chers que l’immobilier ancien. L’offre de logements neufs étant 10 fois moins importante que l’offre de logements anciens. Il y a donc peu de biens sur le marché, ce qui peut tirer les prix vers le haut.
En termes de localisation, les immeubles neufs poussent plutôt en périphérie des grandes villes mais rarement en cœur de ville. Cette différence de prix s’explique aussi par l’utilisation de matériaux performants et d’équipements derniers cri dans le neuf, ainsi que le respect des normes de construction en vigueur. Aussi, la disponibilité du bien neuf qui parfois est éloignée dans le temps (+2 ans), peut décourager certains acquéreurs qui peuvent rencontrer des difficultés à se projeter étant donné qu’il n’y a pas de visite possible comme dans l’ancien.
Les contraintes liées au dispositif Pinel peuvent être lourdes avec l’engagement de la durée de location ainsi que le plafonnement du loyer dont le niveau est parfois inférieur au prix du marché en fonction de la commune où se situe le bien.
Enfin, si vous investissez dans l’immobilier neuf, vous payez plus cher à l’achat mais le bien perd sa qualification de “neuf” dès que quelqu’un y vivra. Ainsi, à l’emménagement, il perdra environ 20 % de sa valeur. Vous aurez besoin d’attendre plus longtemps avant que cet investissement soit porteur de plus-value…
II INVESTISSEMENT LOCATIF : PRIVILÉGIER L’EXISTANT
Les avantages de l’investissement locatif ancien
Un logement existant est moins cher à l’achat qu’un logement neuf. Le choix est également beaucoup plus large. Le bien est disponible immédiatement, on peut le visiter et donc se projeter plus facilement. Ils se situent le plus souvent en cœur de ville et non en périphérie, souvent correctement desservie et avec toutes les commodités proches. L’immobilier ancien plaît souvent beaucoup aux acquéreurs. Il possède généralement davantage de cachet avec ces cheminées anciennes, moulures et parquet d’origine.
Si les travaux ne vous effrayent pas vous avez la possibilité de réaliser de belles affaires avec l’immobilier ancien. Vous pouvez envisager de vous tourner vers des biens nécessitants de lourdes rénovations : le prix sera plus abordable et les rafraichissements vous permettrons de fortement augmenter la valeur du bien.
Sous l’appellation Denormandie, les avantages du dispositif Pinel sont étendus aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux. Destiné à encourager la rénovation de l’existant, il est ouvert aux acquisitions de logement réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023. Le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans à un prix raisonnable à des ménages modestes en respectant certains plafonds de loyers. Le logement doit faire l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
La loi Malraux vous permet aussi d’obtenir une réduction d’impôts équivalente à 30 % du prix des travaux effectués si vous achetez un logement qui rentre dans la classification des sites patrimoniaux remarquables. Si le logement est considéré comme un monument historique, les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier sont déductibles à 100 % des revenus fonciers, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux.
Le dispositif « Loc’Avantages » (Cosse) permet de bénéficier d’avantages fiscaux sur des revenus locatifs à la condition de louer un bien avec un niveau de loyer abordable. Le loyer et les ressources du locataire seront appréciés à la date de conclusion du bail et ne devront pas excéder des plafonds fixés par décret, en fonction de la localisation du logement.
Les inconvénients d’investir dans l’ancien
Les logements anciens ne sont pas les plus optimisés. Il faudra même souvent y effectuer des travaux plus ou moins importants pour rendre le logement moderne et aux normes écologiques et énergétiques. Attention ! il y a un durcissement de la législation en matière de logements à forte consommation énergétique (loi Climat et Résilience du 22 août 2021) les logements les plus énergivores, classés G et F, ne pourront plus être loués à partir de 2025 et 2028. Pour les locataires déjà en place, ils pourront exiger de leur propriétaire qu’il effectue des travaux d’économies d’énergie. La gestion des parties communes d’un immeuble ancien peut aussi être souvent plus fastidieuse et coûteuse que dans le neuf. Veillez à vérifier les travaux votés aux Assemblées Générales de Copropriétés précédentes pour ne pas avoir de surprises (ravalements, modernisation d’ascenseur).
En fonction des communes, il peut y avoir un plafonnement des loyers des biens anciens. Les frais de notaires sont à prendre en compte : ils sont bien plus élevés que dans l’habitat neuf de 8 % à 10 % du prix d’achat du bien.
LA SUGGESTION D’OPERA : LA LOCATION MEUBLÉE DANS L’ANCIEN
Ce choix encourage à contrer la crise du logement en permettant à des lieux singuliers d’avoir une seconde jeunesse. Avec beaucoup de choix à l’achat, davantage de charme et une localisation en cœur de ville, ces éléments permettent quand cela se présentera, d’envisager sereinement la revente du bien.
La location meublée se démarque particulièrement car elle ouvre droit à une fiscalité et une rentabilité intéressantes : La fourniture de meubles est un service qui se paie : A qualité, surface et emplacement équivalents, un meublé se louera de 5 à 30 % de plus que le même bien loué vide. Quant à la fiscalité, l’amortissement du bien et des travaux d’amélioration permettra d’annuler ou d’alléger considérablement l’impôt sur les revenus locatifs (LMNP ou LMP). Enfin, les baux meublés sont plus souples que les baux nus.
Quelle que soit votre préférence, faîtes vous accompagner pour optimiser votre investissement !
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